Tapu İptali Ve Tescil Davaları

Tapu iptali ve tescili davası kanunda özel olarak düzenlenmiş bir dava çeşidi değildir. Hangi hallerde açılacağı da yine kanunda sınırlı olarak sayılmamış, yargı kararlarıyla belirlenmiştir. Tapudaki yolsuz tescilin iptaline ilişkin TMK’nın 1024. vd maddelerine dayanılarak söz konusu dava açılabilmektedir. Nedir bu TMK 1024?

İyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı

Madde 1024.- Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.

Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.

Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.

1. Terkin ve değiştirme
2. Yolsuz tescilde

Madde 1025.- Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.

İyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları ayni haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır.

Yukarıda madde metninde bahsedilen yolsuz tescil, tapudaki şekli hak sahibi ile gerçek hak sahibinin çıkar çatışmasına yol açmaktadır. Gerçek hak sahibi olan kişi, tapudaki yolsuz tescilin iptali ile taşınmazın kendi adına tescil edilmesini isteme imkanına sahiptir. Peki bu konuda dava açmak istediğimiz zaman, görevli ve yetkili mahkeme neresi olacaktır?  Görevli mahkeme; genel yetkili mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Önemle belirtmek gerekir ki taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi KESİN yetkilidir. Yetki itirazı öne sürülmese dahi mahkeme re ’sen bunu dikkate alacaktır. Gelelim tapu iptali ve tescil davası açmak istediğimiz zaman ödememiz gereken harç miktarına. Burada dava değeri üzerinden nispi karar harcı ödenmesi söz konusu ne yazık ki maktu harç değil. Bu ise Binde 68,31’dir. Dörtte birinin peşin olarak ödenmesi gerekmektedir. Yani dava açmak istediğiniz zaman, dava değeri olarak gösterdiğiniz rakamın binde 17,8’i civarındaki rakam ile gider avansı vekalet suret harcı gibi harçlar ödemeniz gerekmektedir. Genellikle dava açılırken taşınmazın tapudaki değeri üzerinden dava açılır, bu değer genellikle rayicinin altında olduğu için daha düşük miktar harç ödenir. Yargılama sürecinde bilirkişi incelemesi yaptırılır ve bilirkişi raporunda tespit edilen bedel üzerinden harç tamamlanması için süre verilir.

Tapu iptali ve tescil davası birçok sebepten ileri gelebilir. Bunlar; muris muvazaası, vekalet yetkisinin kötüye kullanılması, hukuki ehliyetsizlik, ölünceye kadar bakma sözleşmesi, imar uygulaması, kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik, aile konutu şerhi, imar uygulamalarıdır. Yukarıda bahsettiğimiz hususlar hangi sebebe dayanılırsa dayanılsın, tüm tapu iptali ve tescil davalarında ortaktır. Özel olarak incelemeye geçelim.

Ehliyetsizlik Sebebiyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Kişinin kendisini borç altına sokucu işlemleri yapabilmesi için ayırt etme gücüne ve fiil ehliyetine sahip olması şarttır. Bu şartlar tasarruf işleminin yapıldığı an mevcut olmalıdır. Yaş küçüklüğü, akıl hastalığı veya akıl zayıflığı, sarhoşluk, yaşlılık gibi sebeplerle kişi ayırt etme gücünden yoksun olabilir. Bu halde tasarruf işlemi yapan kişinin tasarruflarının iptal edilmesi gündeme gelebilmektedir. Daha basit günlük işlemler bakımından bu çok sık rastlanılan bir durum olmasa da resmi şekilde yapılan işlemler bakımından sıklıkla gündeme gelmektedir. Ehliyetsiz kişi ile işlem yapan 3.kişinin iyi niyetli olması önemli değildir. Tapudaki kayda güvenerek iyi niyetle işlem yapan 3.kişinin iyi niyeti ve hak kazanımı korunur ancak burada söz konusu olan şey tapudaki kayda iyi niyet ile güven değil, kişinin ehliyetli olduğuna güvendir. İyi niyet ile ehliyetsizlik çatıştığında ise iyi niyet korunmaz. Kişinin ehliyeti olduğuna güvenerek işlem yapılsa dahi, tasarruf işleminin iptali, işlemden zarar görenler tarafından istenilebilir. Ehliyetsizlik ispatlandığında ise söz konusu tasarruf işlemi iptal edilecek ve tapu kaydı iptal edilerek eski malik adına tescili gerçekleştirilecektir.

Ehliyet durumunun tespiti bakımından ise, tanıklar, hastane kayıtları, kullanılan ilaçlar, doktor raporları ispat vasıtası olarak kullanılmaktadır. Ehliyet durumunun tespiti hakimlik mesleğini aşar nitelikte teknik bilgi ve inceleme gerektirdiği için bilimsel tıbbi rapor alınacaktır ve bu raporun sonucuna göre karar verilecektir.

Aile Konutundan Doğan Tapu İptali ve Tescil Davaları

Türk Medeni Kanunu m.194’e göre, “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları kısıtlayamaz.” Bu maddenin uygulanabilmesi için, konutun aile konutu olduğunun tapudan anlaşılıyor olması gerekmektedir. Aksi halde karşı taraf iyi niyetli kabul edilecek ve tasarruf işlemi geçerli sayılacaktır. Peki aile konutu olduğu nasıl tapudan anlaşılır? Eşlerden biri, konutun aile konutu olduğuna dair tapuya şerh verme hakkına sahiptir. Tapu kütüğünün aleniyeti ilkesi gereği, kimse tapuda yazılı kayıtlardan haberdar olmadığını ve bu sebeple iyi niyetli olduğunu iddia edemeyecektir. Aile konutu şerhine rağmen, diğer eşin rızası olmadan yapılan devirler veya ayni hak ile kısıtlamalar iptal davası ile karşı karşıya gelecektir ve rızası olmayan eşin istemi ile iptal edilebilecektir.

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Sebebiyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Bir kişinin yerine vekil sıfatıyla hareket eden kişi, onun yararına ve vekalet sözleşmesinin çizdiği sınırlar içerisinde hareket etmek zorundadır. Herhangi bir kişinin taşınmazı üzerinde tasarruf edebilmek için vekilin özel vekaletnameye ihtiyacı vardır. Genel vekaletname tek başına yeterli değildir. Bu, TMK m.504’ten kaynaklanmaktadır. Buna göre vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça taşınmaz üzerindeki hakları kısıtlayamaz veya taşınmazı devredemez.

Vekilin, vekalet veren ile aralarındaki vekalet sözleşmesinin kapsamı dışına çıkması veya vekil edenin zararına hareket etmesi, yapılan tasarruf işleminin iptaline yol açabilmektedir. Ancak burada işlemin yani tapu iptalinin gerçekleştirilebilmesi için vekil ile işlem yapan 3. Kişinin de kötü niyetli olması yani vekilin kötü niyetle hareket ettiğini biliyor veya gerekli dikkat ve özeni gösterse bilebilecek durumda olması gerekmektedir. 3. Kişi iyi niyetli ise ehliyetsizlik sebebiyle tapu iptalinden farklı olarak iyi niyeti korunacak ve hak kazanımı geçerli olacaktır.

Muris Muvazaası Sebebiyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Muris muvazaası olarak ifade ettiğimiz durum, miras bırakanın mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla malvarlığında tasarruf işlemleri gerçekleştirerek malvarlığının aktiflerini azaltmasıdır. Ancak kişi malvarlığı üzerinde serbestçe tasarruf etme hakkına sahip olduğu için, muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davası ancak saklı paylı mirasçıların saklı paylarının zedelendiği gerekçesiyle açacakları tenkis davası ile veya tenkis davasından sonra açılabilir. Yani miras hakkının zarar görmüş olması gerekmektedir. Burada çözümlenmesi gereken sorun miras bırakanın mal kaçırma gayesinin olup olmadığıdır. Miras bırakan elbette ki miras paylarını tamamen eşit bölüştürmek zorunda değildir. Makul farklılıklar yapabilir. Ancak yukarıda bahsettiğimiz gibi saklı payı zedelememesi gerekmektedir. Saklı pay olarak ifade ettiğimiz oran ise mirasçının yasal miras payının ½’sini oluşturmaktadır. (Hemen bir örnek ile açıklayacak olursak; yasal mirasçıları eşi ve 2 çocuğu olan miras bırakan A olsun. Eşin miras payı ¼, çocukların miras payı ise 3/8 olur. Saklı payları ise bunların yarısı yani eşinki 1/8, çocuklarınki ise 3/16. Bu oranları zedeleyecek tasarruf işlemleri iptal davasıyla karşılaşabilecektir.) Miras bırakanın yaptığı tasarruf işleminin muvazaalı olduğu, taşınmazın satış bedeli ile taşınmazın rayiç bedeli arasındaki fark, gayrimenkulü satın alan 3. Kişinin maddi durumu, ölünceye kadar bakma sözleşmesi şeklinde ise miras bırakanın bakıma muhtaç olup olmadığı, miras bırakan ile miras payından mahrum kalan mirasçılar arasındaki ilişki, toplumsal eğilimler (kız çocuklarını mirastan yoksun bırakmak), miras bırakanın gayrimenkulün devri bakımından makul bir nedeninin varlığı araştırılmak suretiyle tespit edilir.

Kazandırıcı Zamanaşımı ve Zilyetlik Sebebiyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Bu yol ile tapuda kayıtlı bir gayrimenkulün veya gayrimenkul payının kazanılması mümkün değildir. Kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması ancak tapuda kayıtlı olmayan veya kimin adına kayıtlı olduğu tapudan anlaşılamayan ya da maliki hakkında 20 yıl önce gaiplik kararı verilen taşınmazlar bakımından söz konusudur. 20 yıl boyunca davasız ve aralıksız malik sıfatıyla zilyet olunması gerekmektedir. Bu şartlarla 20 yıl taşınmazın zilyetliğini malik sıfatıyla elinde bulunduran kişi, tapunun kendi adına tescilini sağlamak için, tapu iptali ve tescil davası açabilir.

DB Hukuk ve Danışmanlık /

Stj. Av. Şeyma Özkök Guvçi