634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız
bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız
bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır.

GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Arsa payının düzeltilmesi istemine ilişkin davalar Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde incelenerek karara bağlanır. Görevli Mahkeme yasa gereği Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetki ise taşınmazın bulunduğu yere göre belirlenir. Buna göre arsa paylarının düzeltilmesi talebiyle açılacak davalar taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür. Düzeltme talebinde bulunan malik veya malikler davacı, bunların dışında kalan diğer tüm malikler de davalı taraf olarak gösterilerek taraf teşkili sağlanmalıdır.

YARGILAMAYA ESAS ALINACAK USUL VE ESASLAR

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi ile Yerleşik Yargıtay İçtihatlarına göre arsa payı düzeltme talepli davalarda uyulması gereken usul ve esaslar aşağıdaki gibidir:

• Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır.
• Davacı tarafın kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihte arsa paylarında yanlışlık yapıldığını somut delillerle ispatlaması gerekmektedir. Bu yanlışlık ispatlandığı takdirde yasanın ilgili maddesi gereği değerlendirme taşınmazda kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulduğu tarih esas alınarak değerlendirme yapılmasını zorunlu kılmaktadır.
• Dava konusu taşınmazın kat irtifakı yahut kat mülkiyetine geçiş tarihi mutlaka tespiti edilmelidir.
• Dava konusu taşınmazla ilgili onaylı mimarı proje ve varsa tadilat projeleri ile rayiç değerler ilgili belediye başkanlığından, tapu kaydı ve müstenidatları ile yönetim planı da ilgili tapu müdürlüğünden istenerek dosya arasına alınmalıdır.
• Yerinde yapılacak keşif sonrası düzenlenecek Bilirkişi Raporundaki değerlendirme taşınmazda kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulduğu tarih esas alınarak yapılmış olmalıdır. Raporda tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu açıkça saptanmalı, ayrıca bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilerek her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılarak açıklanmalıdır. Taşınmazdaki
  tüm bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanarak bu değerlere göre arsa payı oranları belirlenmiş olmalıdır.
• Taraflara ait arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olduğu tespit edildikten sonra Mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır.
• Bağımsız bölümlerin kat irtifakı yahut kat mülkiyeti kurulduğu tarih itibari ile değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen unsurlar; bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi unsurlardır.
• Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonra değişen imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, veya bakım ve onarım çalışmaları  gibi nedenlerle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri Mahkeme tarafından dikkate alınmaz. Buna karşılık, bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde vaktiyle dikkate alınmayan, bu nedenle de arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmalıdır.

İLGİLİ YASA MADDESİ

Kat Mülkiyeti Kanunu

III – Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği:

Madde 3 – Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.

(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/1 md.) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet  esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.

İMAR AFFI UYGULAMALARINA DAYALI ARSA PAYI DÜZELTME TALEPLERİ

İmar affı getiren yasal düzenlemelere dayalı olarak arsa paylarının yeniden tespiti talepli davalarda öncelikle ilgili yasa metninin dikkate alınması gerekir. Başvuru hakkının belli bir süreyle sınırlanıp sınırlanmadığı ve yasanın yürürlük tarihinde yapının tamamlanmış olup olmadığı hususlarına dikkat edilmelidir.

Avukat Devrim Bozkurt

Kadıköy / İstanbul – Türkiye