Kat Mülkiyeti Kanununa Göre Toplantı Çağrı Usulü

Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre kat malikleri kurulu toplantılarında çağrı usulü, Kanun’un 29. maddesi çerçevesinde düzenlenmiştir. Çağrı usulü, toplantıların geçerli ve hukuka uygun bir şekilde yapılabilmesi için zorunlu bir prosedürdür.

KMK’ya Göre Kat Malikleri Kurulu Çağrı Usulü (Madde 29)

1. Çağrıyı Yapmaya Yetkili Kişiler

• Yönetici (varsa),
• Denetçi (varsa),
• Bunlar yoksa veya çağrıyı yapmazlarsa, kat maliklerinin üçte biri.

2. Çağrının Zamanlaması

• Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanda,
• Yönetim planında böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı (Ocak ayı) içinde toplanır.
• Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.
• Toplantı tarihi en az 15 gün önceden bildirilmelidir.

3. Çağrı Şekli

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) tebligat usulüne ilişkin detay içermez. Bu nedenle 7201 sayılı Tebligat Kanununun Ek 1. maddesine göre tebligat yapılır. Buna göre :

• İmza karşılığı elden tebligat (Bağımsız bölümde fiilen oturana bu şekilde yapılacak tebligat, bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır),
• İadeli – Taahhütlü mektup (Ortak taşınmazda oturmayan bağımsız bölüm sahiplerinin yönetime yazılı olarak bildirmiş olduğu (Türkiye’deki) adresine)
• Ayrıca ilan panosuna (tahtasına) asma,
  yoluyla yapılmalıdır.

Çağrının ilan tahtasına yazılması, WhatsApp mesajı veya e-posta olarak gönderilmesi, apartman panosuna asılması gibi yollar, tamamlayıcı mahiyette olup tek başına geçerli bir çağrı yerine geçmez.

4. Çağrıda Bulunması Gereken Bilgiler

• Toplantı günü, saati ve yeri,
• Gündem (örneğin: bütçe, yönetici seçimi, bakım-onarım işleri vs.),
• İlk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantının tarihi ve saati.

Not: İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa, ikinci toplantı en erken 7 gün, en geç 15 gün sonra yapılabilir.

5. Katılım Şartları ve Karar Yeter Sayısı

• İlk toplantı için maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu gerekir.
• İkinci toplantı için, toplantıya katılanların arsa payı çoğunluğu ile karar alınabilir (istisnalar hariç, örneğin ortak yerlerin kullanımıyla ilgili bazı özel durumlar gibi).

Özet

DİĞER BAZI SORULAR VE CEVAPLARI:

SORU: Toplantı çağrısı tek bir kişiye bile ulaşmasa (örneğin yurtdışında yaşayan bir kat maliki tebligatı hiç almasa), toplantı yine de geçerli olur mu?

CEVAP:
Hayır. Toplantının geçersiz sayılması için, çağrının hiçbir kat malikine ulaşmaması gerekir.
Eğer çağrı usule uygun yapılmışsa (örneğin ilan panosuna asılmış, posta gönderilmiş veya kat maliklerinin çoğunluğuna elden imza karşılığı ulaşmışsa), tek bir kat malikinin çağrıdan haberdar olmaması hali tek başına toplantıyı geçersiz kılmaz.

Bu konuda bazı önemli noktalar:

1. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 29
Genel kurul çağrısının tüm kat maliklerine yapılması gerektiğini söyler. Ancak bu, tebligatın herkesin eline fiziken ulaşmasını değil, yönetimin çağrıyı usule uygun şekilde yapmasını ifade eder.

Örneğin:
– İadeli taahhütlü mektup gönderilmişse ama malik Almanya’da yaşıyorsa ve postayı alamamışsa, çağrı geçerlidir.
– Yönetim planında ilan panosunda duyuru yeterli sayılıyorsa, bu da geçerli sayılır.
– WhatsApp, e-mail gibi araçlarla duyuru hukuken tartışmalıdır, ama birçok Yargıtay kararında fiili bilgilendirme de geçerli kabul edilmiştir.

2. Yargıtay İçtihatları (örnek):
Yargıtay, “toplantı duyurusu bazı maliklere ulaşmamış olsa bile, çağrı usulüne uygun yapıldıysa ve maliklerin genel çoğunluğu katıldıysa toplantı geçerlidir” demektedir.

3. Yurtdışında yaşayan malikler özelinde:
Almanya’da yaşayan bir kat malikinin fiziki olarak tebligatı almamış olması, eğer çağrı doğru yöntemle yapılmışsa (örneğin taahhütlü gönderilmişse ya da yönetim planında ilan yeterli sayılıyorsa), toplantıyı geçersiz kılmaz.
Kaldı ki, fiilen haberdar olması (örneğin telefonda duyup katılamaması) da toplantının geçerliliğini etkilemez.

SORU: Apartman toplantısı çağrısı bana posta yoluyla gönderilmedi. Sonucu ne olur?

CEVAP: Toplantı çağrısı dairede (bağımsız bölümde) fiilen oturan kişiye yapılır. Dairenizde kiracınız oturuyorsa tebliğ kiracıya imza karşılığı yapılır. Eğer bağımsız bölüm (daire) boşsa, yönetime yazılı olarak bir adres bildirmediğiniz sürece size posta yoluyla tebligat yapılması zorunlu değildir.

SORU: Örnek bir toplantı çağrı yazısı var mı?

CEVAP: Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun bir olağan kat malikleri kurulu toplantı çağrısı örneği aşağıdaki gibi olabilir:

TOPLANTI ÇAĞRISI
(Kat Malikleri Kurulu Toplantısı)

Apartman/Site Adı: Gül Apartmanı
Adres: [Apartmanın açık adresi yazılacak]
Yönetici: [Yöneticinin adı-soyadı]
Tarih: [Çağrı tarihi – örn: 07.07.2025]

Sayın Kat Maliki,

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29. maddesi gereğince, apartmanımızın olağan kat malikleri kurulu toplantısı aşağıda belirtilen yer, gün ve saatte yapılacaktır.

Toplantı Bilgileri:

• Toplantı Günü: 22 Temmuz 2025 Salı
• Toplantı Saati: 20:00
• Toplantı Yeri: Gül Apartmanı Giriş Katı / Ortak Alan

GÜNDEM:

1. Açılış ve yoklama
2. Divan başkanlığı seçimi
3. 2024 yılı yönetim ve denetim raporlarının okunması
4. 2024 yılı gelir-gider hesabının görüşülmesi ve ibra
5. 2025 yılı tahmini bütçenin görüşülmesi ve kabulü
6. Yeni yönetici ve denetçinin seçimi
7. Ortak alan bakımları ve onarımları (asansör, çatı, boya vb.)
8. Daire sakinlerinden gelen dilek ve önerilerin görüşülmesi
9. Kapanış

Yeterli çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantı 30 Temmuz 2025 Çarşamba günü saat 20:00’de, aynı yerde yapılacaktır. Bu toplantıda çoğunluk aranmayacak, toplantıya katılanların arsa payı çoğunluğu ile karar alınabilecektir.

Toplantıya zamanında ve bizzat katılmanız, apartman yönetimi açısından büyük önem taşımaktadır.

Bilgilerinize arz ederim.

Saygılarımla,
[Yöneticinin Adı Soyadı]
Gül Apartmanı Yöneticisi
(İmza)

Ayrıca bkz. PDF formatında örnek.

SORU: Çağrı usulüne uyulmazsa (usulsüz çağrı halinde) ne olur?

CEVAP: Çağrı usulüne uyulmaması halinde kendisine usulünü uygun çağrı yapılmayan malikler Sulh Mahkemesine müracaatla toplantıda alınan kararların iptalini talep edebilir. Ancak tek başına çağrının usulsüz olması alınan kararların da kendiliğinden (otomatik olarak) usulsüz olduğu anlamına gelmez. İlave aidat toplanmasını gerektirecek esaslı onarım (tadilat) işleri gibi nitelikli çoğunluk gerektirmeyen mutat (olağan) gündem maddelerine ilişkin kararların iptaline yönelik taleplerin ayrıca gerekçelendirilmesi gerekir.