Kat İrtifakı Mı? Kat Mülkiyeti Mi?

Kat irtifakı nedir?

Kat irtifakı, mülkiyet payına bağlı olarak inşaat yapma borcuna ilişkin karşılıklı bir talep hakkı olduğundan diğer irtifak haklarından ayrılır. Medeni kanundaki irtifak hakları, Tam veya Sınırlı yararlanma hakkı içeren, Olumlu veya Olumsuz, Eşyaya Bağlı İrtifaklar ve Kişisel (Şahsi) İrtifaklar olarak ayrılırlar.

Ancak Kat Mülkiyeti Kanununda yer verilen Kat İrtifakı, Medeni Kanunda sayılan irtifak haklarından farklıdır. Kat Mülkiyeti Kanununda tarif edilen Kat İrtifakı, bir arsa üzerinde ileride Kat Mülkiyetine çevrilmek üzere sözleşmeye uygun olarak bir inşaat yapılmasını isteme hakkı tanır. Bu niteliği itibariyle de esasen bir haktan çok eşyaya (arsa payına) bağlı bir borçtur.

Kat mülkiyeti nedir?

Kat mülkiyeti hukukumuza 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile girmiştir. Artan konut ihtiyacına bağlı olarak özellikle büyük şehirlerde dikey yapılaşmaya olanak tanıyan bir mülkiyet çeşididir.

Kat mülkiyetine tabi olan taşınmazın bütününe “Anagayrimenkul” (Anataşınmaz), üzerindeki yapıya “Anayapı” ve her biri ayrı ayrı / birbirinden bağımsız olarak mülkiyete konu olan bölümlere ise “Bağımsız Bölüm” denir. Bu “Bağımsız Bölümler” üzerinde Kat Mülkiyeti Kanununa göre kurulan mülkiyet hakkına “Kat Mülkiyeti”, bu hakka sahip olanlara da “Kat Maliki” denir.

Kat Mülkiyeti, sadece tamamlanmış bir binada kurulabilir. Yapılmakta olan veya ileride yapılacak bir binanın inşasını ve inşaat bitince de Kat Mülkiyeti kurma yükümlülüğünü yapı müteahhidine yüklemek sadece Kat İrtifakı kurularak mümkündür. Dolayısıyla Kat İrtifakı ileride kurulması istenen Kat Mülkiyetinin öncüsü konumundadır.

Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti arasındaki farklar:

Kat irtifakı, kat mülkiyetine geçme amacıyla yapıldığı için borç içerir. Kat irtifak tapusu ile satın alınan bir daire (bağımsız bölüm) ile bu daireye ait hak ve (eğer varsa) borçlar devir alınmış olur.

Kat irtifak tapusu ile satın alınan daire veya dükkan, lehine kat irtifakı kurulan müteahhide aitse, müteahhide ait olan yapıyı tamamlama ve iskan alarak kat mülkiyetine geçmek gibi borçlar alıcıya geçer.

İskan alınarak kat mülkiyetine geçilmesine engel bir durum varsa, örneğin onaylı mimari projesine aykırı imalat yapılmışsa, bu aykırılıklar giderilmeden kat irtifakının kat mülkiyetine dönüştürülmesi imkanı yoktur.

Sonuç olarak, içerdiği riskler nedeniyle Kat İrtifak tapulu taşınmazlar yerine Kat Mülkiyeti tapulu taşınmazlar her zaman tercih edilmelidir.