Karar İnceleme: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2025/759 sayılı kararı

Karar İnceleme Makalesi: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2025/759 Sayılı Kanun Yararına Bozma Kararı

1. Giriş

09/07/2025 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2025/759 sayılı kararı, kira ilişkilerinden kaynaklanan tahliye uyuşmazlıklarında görevli mahkeme sorununu ele almaktadır. Karar, tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibine yapılan itirazın iptali davasında sulh hukuk mahkemelerinin görevli olup olmadığı sorusuna netlik kazandırmıştır. Bu makalede, kararın hukuki dayanakları, pratik sonuçları ve mevzuattaki yeri incelenecektir.

2. Olayın Özeti ve Uyuşmazlık Konusu

• Taraflar: Davacı A. D. (kiraya veren) ve davalı G. B. Ş. (kiracı).
• Dayanak: 15.08.2016 tarihli kira sözleşmesi ve 15.12.2016 tarihli tahliye taahhütnamesi.
• Süreç:
  • Kiraya veren, tahliye taahhütnamesine dayanarak icra takibi başlatmış, kiracı ise imza ve tarih itirazıyla takibe karşı çıkmıştır.
  • Davacı, itirazın iptali için İstanbul Anadolu 6. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açmış, mahkeme görevsizlik kararı vererek davayı icra mahkemesine yönlendirmiştir.
  • Temyiz: Adalet Bakanlığı, görevsizlik kararının hukuka aykırı olduğu gerekçesiyle kanun yararına temyiz başvurusunda bulunmuştur.

3. Yargıtay’ın Değerlendirmesi ve Kararın Gerekçeleri

A. Hukuki Dayanaklar

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 352/1:

• Kiracının yazılı tahliye taahhüdüne rağmen kiralananı boşaltmaması halinde, kiraya verenin icra veya dava yoluyla sözleşmeyi feshetme hakkı düzenlenmiştir.

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) Madde 272 ve 275:

• Tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibi ve itiraz halinde icra mahkemelerinin görevine ilişkin hükümler içerir.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) Madde 4:

• Kira uyuşmazlıklarında sulh hukuk mahkemelerinin görevli olduğunu belirtir.

B. Yargıtay’ın Temel Tespitleri

• Seçimlik Hak: Kiraya veren, itirazın iptali davasını sulh hukuk mahkemesinde açabileceği gibi, İİK’nin 275. maddesi uyarınca icra mahkemesinde de itirazın kaldırılmasını talep edebilir.
• Görev Sorunu: İlk derece mahkemesi, HMK’nin 4. maddesini yanlış yorumlayarak görevsizlik kararı vermiştir. Oysa tahliye taahhütnamesine itirazın iptali davaları, kira ilişkisinden kaynaklandığı için sulh hukuk mahkemelerinin görev alanına girer.
• Usuli Hata: Mahkemenin, davayı “esastan incelemeksizin” görevsizlik nedeniyle reddetmesi usul ve yasaya aykırı bulunmuştur.

4. Kararın Hukuki Etkileri ve Önemi

A. Görev Konusunda Netlik

• Karar, tahliye taahhütnamesi ihtilaflarında sulh hukuk mahkemelerinin görevli olduğunu teyit ederek, uygulamadaki belirsizliği gidermiştir.
• HMK’nin 4. maddesinin “kira ilişkisinden kaynaklanan davalar” ibaresinin kapsamı geniş yorumlanmıştır.

B. Kiraya Verenin Haklarının Korunması

• Kiraya verenlere, itiraz iptali davasında mahkeme seçme özgürlüğü tanınmış; bu da sürecin hızlanmasını sağlayacaktır.
• İcra mahkemelerinin yükünü hafifleten bir işlev üstlenmiştir.

C. Uygulamaya Yönelik Pratik Sonuçlar

1. Dava Stratejisi: Kiraya verenler, itiraz iptali davasını doğrudan sulh hukuk mahkemesinde açmayı tercih edebilir.
2. Delil Önemi: Tahliye taahhütnamelerinin noter tasdikli olması, itiraz ihtimalini azaltacaktır.
3. Yargılama Süreci: Görev tartışmalarının önüne geçilerek, davaların daha hızlı sonuçlanması beklenebilir.

5. Eleştiriler ve Tartışmalı Noktalar

• İcra Mahkemelerinin Rolü: Karar, icra mahkemelerinin tahliye taahhütnamesi ihtilaflarındaki yetkisini sınırlandırmıştır.
• HMK Madde 4’ün Yorumu: Kira davalarının kapsamının genişletilmesi, bazı doktrin görüşleriyle uyuşmayabilir.
• Kanun Yararına Temyizin Etkisi: Adalet Bakanlığı’nın bu tür usuli hatalara zamanında müdahale etmesi ileriye dönük olumlu etki yapar.

6. Sonuç ve Öneriler

Yargıtay’ın bu kararı, kira uyuşmazlıklarında görev dağılımını netleştiren önemli bir içtihattır. Ancak:

• Mevzuat Değişikliği: İİK ve HMK arasındaki çelişkilerin giderilmesi için yasal düzenleme yapılmalıdır.
• Uygulayıcılar İçin Rehber: Mahkemeler, benzer davalarda bu kararı referans alarak tutarlılık sağlamalıdır.
• Hukukçulara Tavsiye: Kiraya veren vekilleri, müvekkillerini tahliye taahhütnamelerinin noter onaylı olması konusunda bilgilendirmelidir.

Bu karar, kira hukukunda “görev” konusundaki karmaşayı çözmesi ve kiraya verenlerin haklarını güçlendirmesi açısından dönüm noktası niteliğindedir.

Anahtar Kelimeler: Tahliye taahhütnamesi, görevsizlik, sulh hukuk mahkemesi, kanun yararına temyiz, HMK 4. madde.