Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Üçüncü Kişilerin İyiniyetinin Korunması

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16.05.2025 tarihli ve 2024/1 esas, 2025/2 karar sayılı kararı ile ilgili bilinmesi gerekenler.

Giriş

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16.05.2025 tarihli ve 2024/1 esas, 2025/2 karar sayılı kararı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde üçüncü kişilerin iyiniyetle edindikleri aynî hakların korunmasına ilişkin önemli bir dönüm noktasıdır. Bu karar, uzun süredir devam eden tartışmalara son vererek, tapu siciline güven ilkesi ile sözleşmenin geçersizliği veya feshi durumlarında üçüncü kişilerin haklarını nasıl değerlendireceğini netleştirmiştir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Hukuki Niteliği

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, karma nitelikteki sözleşmelerdir. Bir yandan taşınmaz satış vaadini içerirken, diğer yandan eser sözleşmesi unsurlarını barındırır. Bu sözleşmelerde:

• Arsa sahibi, yükleniciye arsa payını devreder.
• Yüklenici, inşaatı tamamlayarak arsa sahibine bağımsız bölümleri teslim eder.
• Üçüncü kişiler, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alabilir veya ipotek tesis edebilir.

Bu sözleşmeler, noter tarafından resmî şekilde düzenlenmeli ve tapuya şerh edilmelidir. Aksi halde geçersiz sayılabilirler.

Yargıtay’ın Yerleşik İçtihadı ve Değişim

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihadına göre, arsa sahibinin yükleniciye yaptığı tapu devri “avans niteliğinde” kabul ediliyor ve sözleşmenin feshi halinde bu devirlerin iadesi gerektiği savunuluyordu. Bu görüşe göre, üçüncü kişilerin iyiniyet iddiaları dinlenmiyordu. Ancak, İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu bu yaklaşımdan dönerek:

• Üçüncü kişilerin iyiniyetle edindikleri aynî hakların korunması gerektiğini,
• Ancak, somut olayda iyiniyetin olmadığının ispatlanması halinde taşınmazın arsa sahibine dönebileceğini kabul etmiştir.

Temel Hukuki İlkeler ve Kararın Dayanakları

1. Tapu Siciline Güven İlkesi (TMK m. 1023):
   • Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak aynî hak kazanan üçüncü kişilerin bu kazanımları korunur.
   • İyiniyetin varlığı asıldır; aksini iddia eden ispat yükü altındadır.
2. İyiniyetin Belirlenmesi:
   • Üçüncü kişinin, yüklenicinin tasarruf yetkisini sorgulaması beklenmez.
   • Ancak, inşaatın durumu veya sözleşmenin varlığı gibi açık unsurlar kötüniyet göstergesi olabilir.
3. Sözleşmenin Feshi ve Geriye Etkili Sonuçlar:
   • TBK m. 125 uyarınca sözleşmeden dönme geriye etkili sonuç doğurabilir.
   • Ancak, tapu siciline güvenen iyiniyetli üçüncü kişilerin hakları saklı tutulur.
4. Doktrindeki Görüşler:
   • Prof. Dr. Şahin Akıncı ve Prof. Dr. Zafer Kahraman gibi hukukçular, üçüncü kişilerin tapu siciline güvenmesinin korunması gerektiğini savunmuştur.
   • Yargıtay’ın eski içtihadı, tapu sicilinin güvenilirliğini zedelediği gerekçesiyle eleştirilmiştir.

Kararın Getirdiği Yenilikler

1. Üçüncü Kişilerin Korunması:
   • İyiniyetli üçüncü kişilerin aynî hakları, sözleşmenin feshi veya geçersizliği halinde dahi korunacaktır.
   • Bu, alışveriş güvenliğini ve tapu siciline olan güveni artıracaktır.
2. İspat Yükü:
   • Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını iddia eden arsa sahibi, bunu ispatlamak zorundadır.
   • Örneğin, üçüncü kişinin yükleniciyle özel ilişkisi veya inşaatın durumunu bilmesi kötüniyet göstergesi olabilir.
3. Bankalar ve İpotek Hakları:
   • İyiniyetle ipotek tesis eden bankaların hakları da korunacaktır.

Sonuç ve Değerlendirme

Yargıtay’ın bu kararı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde üçüncü kişilerin haklarını güvence altına alarak hukuki belirsizliği gidermiştir. Karar:

• Tapu siciline güven ilkesini pekiştirmiş,
• İyiniyetin korunmasını ön plana çıkarmış,
• Arsa sahipleri ile üçüncü kişiler arasında adil bir denge kurmuştur.

Ancak, uygulamada iyiniyetin somut olay bazında değerlendirilmesi gerekeceğinden, mahkemelerin delil incelemesi büyük önem taşıyacaktır. Bu karar, özellikle inşaat sektöründeki hukuki riskleri azaltarak yatırımcı güvenini artırabilir.

Anahtar Kelimeler: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tapu siciline güven, iyiniyet, üçüncü kişilerin korunması, Yargıtay içtihatları.