Giriş
Özellikle kentsel dönüşüm kapsamında yıkılarak yeniden yapılması gereken binalarda arsa paylarının yeniden düzenlenerek bağımsız bölümlere özgülenmesi, hem kat malikleri hem de kat irtifakı sahiplerinin yıkımdan sonra yasa gereği paylı mülkiyete dönecek olan ana taşınmaz üzerindeki yasal hak ve sorumlulukları yönünden büyük önem arz etmektedir.
İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyük metropollerdeki 30 yaşından büyük binaların büyük çoğunluğunda arsa payları dairelerin gerçek değerlerine göre orantısız olarak tapuda kayıtlıdır. Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli taşınmazların niteliği (konut-işyeri), konumu (ön cephe-arka cephe), yüzölçümü (kullanılan metrekare) gibi kriterlere göre belirlenmesi gereken arsa payları çoğu kez müteahhitler lehine ve arsa sahiplerinin aleyhine olacak şekilde orantısız olarak tapuya tescil edilmiştir.
Yıkım kararı alınan ve hatta yıkılan çok sayıda taşınmazla ilgili olarak arsa paylarına ilişkin hatalı tescilden kaynaklanan büyük hak kayıpları yaşanmaktadır. Bu makalemizde kentsel dönüşüm kapsamında ortaya çıkan bu sorun ve çözümü ile ilgili özet ve aydınlatıcı bilgiye yer verilmektedir.
Arsa Payı Nedir?
Arsa payı, kat mülkiyetine göre bir binanın tüm maliklerinin ana taşınmaz dediğimiz arsa üzerindeki mülkiyet hakkını gösteren oranlı paydır. Arsa payı dediğimiz ortak mülkiyete ilişkin pay, kat mülkiyetine veya kat irtifakına geçilirken her bir bağımsız bölüm için ayrı ayrı belirlenerek tapuya kaydedilir.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Nedir?
Arsa payının başlangıçta gerçek duruma aykırı ve hatalı olarak tapuya kaydedildiği iddiasıyla açılan, yerinde yapılacak keşif ve uzman bilirkişi aracılığı ile yeniden tespit edilerek tapudaki hatalı kaydın düzeltilmesini amaçlayan davalar Arsa Payının Düzeltilmesi Davası olarak adlandırılır.
Davanın yasal dayanağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 2007 yılında değişen 3. maddesidir. Maddenin yeni haline göre ” Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.”
Arsa Payının Düzeltilmesi Davasının Koşulları
Bu davayı, hakkının ihlal edildiğini düşünen kat malikleri ile kat irtifakı sahipleri, kendileri dışında kalan diğer tüm malikler aleyhinde açacaktır. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken hakları ihlal edilen maliklerin Kat Mülkiyeti Kanunu’na açacağı bu davalarda görevli mahkeme Sulh Mahkemesidir. Yetki ise taşınmazın bulunduğu yere göre belirlenir. İlgili kanunun açıkça belirttiği gibi bu davalar sadece kat mülkiyetinin başlangıcındaki arsa paylarına ilişkin olarak açılabilir, bir bağımsız bölümün değerinde sonradan meydana gelebilecek değişiklikler dava konusu edilemez.
Davacının korunmaya değer bir menfaatinin bulunup bulunmadığı öncelikli olarak incelenir. Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre arsa payları belirlenirken hazır bulunan ve bilerek tapuya tescilini sağlayan maliklerin sonradan arsa paylarının yanlışlığına dayanarak dava açmasının iyi niyet kuralları ile bağdaşmadığı kabul edilmektedir.
Kat mülkiyetine veya kat irtifakına geçilirken malik olmayıp sonradan bağımsız bölümlerden birinin maliki haline gelen (örneğin apartmandan daire satın alan) kişiler külli halef olduğu için aynı davayı açma hakkına sahiptir.
Arsa Payı Davalarında Zamanaşımı
Arsa payının değiştirilmesi veya düzeltilmesi talepli davalar için kanunun ön gördüğü bir hak düşürücü süre veya zamanaşımı söz konusu değildir.
Arsa Payı Davalarında İyiniyet Kuralı
Arsa payına ilişkin davalarda başarılı bir sonuç alınabilmesi için davacının iyiniyetli olup olmadığının değerlendirilmesi büyük önem taşımaktadır. Reddedilen davalarda çoğu kez Medeni Kanunun 2. maddesine atıfta bulunularak, “aradan uzun bir zaman geçmesi”, “mevcut arsa payına bağlı hak ve yükümlülüklere uzun süre rıza gösterilmiş olması”, “sırf kentsel dönüşüm kapsamında diğer malikler aleyhinde başvuruda bulunulmuş olması”, “tespit edilen yeni arsa payları ile önceki arsa payı arasında açık bir oransızlık tespit edilmediği” gibi gerekçelerle davaların reddine karar verildiği görülmektedir. Dava açmadan önce mutlaka uzman bir avukattan görüş alınması ve açılacak davaların avukat aracılığı ile takibi büyük kazanmaktadır.
Arsa Payı Davalarında Tedbir
Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklı arsa paylarının düzeltilmesi talebiyle açılan davalar devam ederken davaya konu binanın (ana taşınmazın) yıkılması söz konusu olabilir. Bu ve buna benzer ihtimallerde teminat karşılığında veya teminatsız olarak ihtiyati tedbir talebinde bulunmakta yarar var. Davayı gören mahkeme takdir yetkisini kullanarak tedbir talebini kabul edebilir veya 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanununu gerekçe göstererek ihtiyati tedbir talebinin reddine karar verebilir.
Tedbir talebi reddedilen taraf Bölge Adliye Mahkemesine istinaf başvurusunda bulunabilir. Aleyhinde tedbir kararı verilen tarafın da itiraz ve istinaf hakları mevcuttur.
İlgili Yargıtay Kararları
Yargıtay 18. HD’nin 2002/7706 E. 2002/8323 K. sayılı 19.09.2002 tarihli kararı:
“Kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması sırasında arsa payları bizzat kendileri tarafından düzenlenmiş olan kat maliki veya maliklerinin sonradan arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyi niyetli olup olmadıklarının ve ayrıca arsa
paylarının düzeltilmesini isteyen kat malikinin bu isteminde korunmaya değer bir hukuki yararının bulunup bulunmadığının mahkemece dikkatle değerlendirilmesi gerekir. Ancak mahkeme bu değerlendirmeyi yaparken tarafların tüm delillerini toplayarak gerekirse yerinde keşif yapılmak sureti ile uzman bilirkişiden rapor alıp, davacının iddia ettiği gibi bağımsız bölümler ve arsa payları arasında açık bir orantısızlık olup olmadığını araştırıp tespit etmelidir.”
Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 2014/21134 Esas – 2015/11355 sayılı Kararı: “…Somut olayda dava konusu taşınmazda 1990 yılında kat mülkiyeti kurulduğu, kat mülkiyetine geçiş tarihi olan 1990 tarihinde bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmadığı gibi dava konusu taşınmazda 1990 yılında kat mülkiyeti kurulduğu dikkate alındığında aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı, bağımsız bölümlerin, kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu konusunda mahkemece herhangi bir değerlendirme ve gerekçe içermeyen soyut ve genel ifadeli bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulması doğru görülmemiştir.”
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 16.04.2019 tarih ve 2019/1060 E. , 2019/2650 K. sayılı ilamı: “Dava, arsa paylarının düzeltilmesi istemine ilişkindir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır. Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.”
